Perkant nekilnojamąjį turtą, be pačios kainos, tenka mokėti ir už sandorio sudarymą: notarui, Registrų centrui, turto vertintojui, bankui. Šios išlaidos dažnai sudaro 1–2 proc. turto kainos, todėl jas būtina įtraukti į biudžetą iš anksto.
Kodėl reikalingas notaras
Lietuvoje nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis turi būti patvirtinta notaro. Notaras patikrina šalių tapatybę, turto teisinį statusą, ar nėra areštų ir įkeitimų, ar gautas sutuoktinio sutikimas, ir paaiškina sandorio pasekmes. Po patvirtinimo notaras perduoda duomenis Registrų centrui nuosavybei įregistruoti.
Turto registravimo įkainius skelbia Registrų centras.
Pagrindinės išlaidos
| Išlaida | Kas paprastai moka | Orientacinė kaina |
|---|---|---|
| Notaro atlyginimas už pirkimo–pardavimo sutartį | Susitarimu, dažnai pirkėjas arba per pusę | Procentas nuo sandorio vertės, ribojamas minimalia ir maksimalia suma |
| Registrų centro išrašai ir nuosavybės registravimas | Pirkėjas | Kelios dešimtys eurų |
| Hipotekos sandorio tvirtinimas ir registravimas (jei su paskola) | Pirkėjas | Papildomas notaro ir registro mokestis |
| Turto vertinimas (jei su paskola) | Pirkėjas | ~100–250 Eur butui |
| Banko sutarties mokestis | Pirkėjas | Priklauso nuo banko; kartais netaikomas |
| Būsto draudimas | Pirkėjas | Nuo kelių dešimčių eurų per metus |
| NT agento komisiniai | Dažniausiai pardavėjas | 2–5 % (plačiau) |
Tikslius notaro atlyginimo dydžius nustato teisingumo ministro patvirtinti notarinių veiksmų įkainiai – kainą iš anksto galite pasitikslinti pas notarą.
Pavyzdys: 150 000 Eur butas su paskola
- Notaro atlyginimas už pirkimo–pardavimo ir hipotekos sutartis: ~700–1 000 Eur;
- Registrų centras: ~50–100 Eur;
- Turto vertinimas: ~150 Eur;
- Banko sutarties mokestis: 0–500 Eur;
- Būsto draudimas pirmiesiems metams: ~80–150 Eur.
Iš viso – apie 1 000–1 900 Eur, neįskaitant pradinio įnašo (kiek jo reikia).
Mokesčiai pardavėjui
Pardavėjui gali tekti mokėti GPM nuo NT pardavimo pajamų. Nuo 2026 m. pajamos iš NT pardavimo neapmokestinamos, jei turtas valdytas ilgiau nei 5 metus; taip pat galioja gyvenamojo būsto lengvatos (pvz., kai būste buvo deklaruota gyvenamoji vieta arba pinigai panaudojami kitam būstui įsigyti – pagal įstatymo sąlygas).
NT mokestis po pirkimo
Nuo 2026 m. pagrindiniam būstui NT mokestis taikomas tik vertei, viršijančiai ne mažiau kaip 450 000 Eur, todėl daugumai gyventojų jis neaktualus. Kitam gyvenamajam turtui (pvz., antram butui, sodui), kai bendra mokestinė vertė viršija 50 000 Eur, taikomi progresiniai 0,2–1 proc. tarifai.
Sandorio eiga pas notarą
- Šalys susitaria dėl kainos ir sąlygų (dažnai pasirašoma preliminari sutartis).
- Pirkėjas gauna banko sprendimą ir atliekamas turto vertinimas.
- Notaras paruošia sutarties projektą ir patikrina dokumentus.
- Pasirašomos pirkimo–pardavimo ir (jei reikia) hipotekos sutartys.
- Pinigai pervedami – dažnai per notaro depozitinę sąskaitą ar tiesiogiai iš banko.
- Perduodamas turtas pagal priėmimo–perdavimo aktą.
Patarimai
- Iš anksto susitarkite, kas moka notaro atlyginimą.
- Patikrinkite, ar pardavėjas neturi bendrijos skolų.
- Naudokite notaro depozitinę sąskaitą didesniems atsiskaitymams.
Daugiau – kaip gauti būsto paskolą ir kaip įvertinti NT vertę.
Kokius dokumentus notaras tikrina
| Dokumentas | Kam reikalingas |
|---|---|
| Asmens tapatybės dokumentai | Šalių identifikavimas |
| Nekilnojamojo turto registro išrašas | Nuosavybė, įkeitimai, areštai, servitutai |
| Nuosavybės įgijimo dokumentai | Kaip pardavėjas įgijo turtą |
| Sutuoktinio sutikimas | Kai turtas bendroji jungtinė nuosavybė |
| Kitų bendraturčių sutikimai ar pranešimai | Pirmumo teisė pirkti dalį |
| Energinio naudingumo sertifikatas | Privalomas parduodant daugumą pastatų ir patalpų |
| Banko sutikimas | Jei turtas įkeistas |
| Pažymos apie skolas (kai kuriais atvejais) | Bendrijai, komunalinėms paslaugoms |
Daugumą registrų duomenų notaras gauna pats elektroniniu būdu, tačiau pasiruošę dokumentus sutaupysite laiko.
Notaro depozitinė sąskaita
Didesniuose sandoriuose pinigai dažnai pervedami į notaro depozitinę sąskaitą. Notaras juos perveda pardavėjui tik tada, kai įvykdomos sąlygos – pavyzdžiui, įregistruojama nuosavybė pirkėjo vardu ir išregistruojama pardavėjo hipoteka. Tai apsaugo abi šalis: pirkėjas nemoka už turtą, kurio negauna, o pardavėjas užtikrintas, kad pinigai yra. Ši paslauga paprastai kainuoja papildomai, bet didelių sumų atveju verta.
Kada turtas tampa jūsų
Nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pereina sutartyje nustatytu momentu, tačiau tretiesiems asmenims ji galioja nuo įregistravimo Nekilnojamojo turto registre. Todėl svarbu, kad notaras kuo greičiau perduotų duomenis registrui, o jūs patikrintumėte, ar įrašai atnaujinti. Turtas faktiškai perduodamas pagal priėmimo–perdavimo aktą, kuriame verta užfiksuoti skaitiklių rodmenis, raktų skaičių ir turto būklę.
Pirkimas su bendrasavininku ar sutuoktiniu
Perkant kartu su partneriu, svarbu apsispręsti dėl nuosavybės formos:
- Bendroji jungtinė nuosavybė – sutuoktiniams santuokos metu įgytas turtas paprastai priklauso abiem lygiomis dalimis.
- Bendroji dalinė nuosavybė – kiekvienam priklauso nustatyta dalis (pvz., 60/40), naudinga nesusituokusioms poroms ar kai indėliai skiriasi.
Nesusituokusioms poroms ypač svarbu sutartyje aiškiai nurodyti dalis – kitaip, išsiskyrus, gali kilti ginčų (finansai po skyrybų).
Kaip sutaupyti sandorio išlaidoms
- Iš anksto susitarkite su pardavėju, kaip dalijamos notaro išlaidos.
- Palyginkite kelių bankų sutarties mokesčius – kai kurie jų netaiko ar taiko akcijas.
- Turto vertintoją rinkitės iš banko patvirtinto sąrašo, palyginę kainas.
- Būsto draudimą rinkitės ne tik iš banko partnerių (apie būsto draudimą).
- Pasirašykite pirkimo ir hipotekos sutartis tą pačią dieną pas tą patį notarą.
Ar galiu pasirinkti bet kurį notarą?
Taip, notarą galite pasirinkti laisvai visoje Lietuvoje. Notarinių veiksmų įkainiai vienodi, todėl verta rinktis pagal patogumą ir laiką.
Kiek laiko trunka sandoris pas notarą?
Paprastai pats pasirašymas užtrunka valandą ar dvi, tačiau dokumentų paruošimas – kelias dienas, todėl laiką verta suderinti iš anksto.
Ar galima pirkti būstą nuotoliniu būdu?
Kai kurie notariniai veiksmai gali būti atliekami nuotoliniu būdu ar per įgaliotinį. Jei negalite atvykti, įgaliojimą galima patvirtinti notariškai iš anksto.
Preliminari sutartis: ką joje numatyti
- Tiksli kaina ir atsiskaitymo tvarka.
- Avanso dydis ir jo grąžinimo sąlygos.
- Pagrindinės sutarties pasirašymo terminas.
- Sąlyga dėl banko finansavimo – kas nutinka, jei bankas atsisako.
- Turto perdavimo būklė ir terminas.
- Pardavėjo pareiga padengti skolas (bendrijai, komunalinėms paslaugoms).
- Kas apmoka notaro ir kitas išlaidas.
Preliminarią sutartį rekomenduojama tvirtinti notariškai – tai suteikia daugiau teisinio saugumo abiem šalims.
Kaip išvengti dažniausių klaidų
- Nemokėkite avanso be rašytinės sutarties.
- Patikrinkite, ar pardavėjas – tikrasis savininkas ir ar reikalingas sutuoktinio sutikimas.
- Užsisakykite naują Registrų centro išrašą prieš pat sandorį.
- Įsitikinkite, kad perdavimo akte užfiksuoti skaitikliai ir defektai.
- Pasitikrinkite, ar pastato ir buto pertvarkymai įteisinti.
Kaip sumažinti pirkimo išlaidas
- Palyginkite kelių notarų įkainius dėl papildomų paslaugų – pačios notarinės paslaugos įkainiai reglamentuoti, bet papildomi dokumentai gali skirtis.
- Suderinkite pirkimo ir hipotekos sutarčių pasirašymą tą pačią dieną.
- Paprašykite banko, ar turto vertinimas gali būti atliktas jų partnerių už mažesnę kainą.
- Iš anksto susitarkite su pardavėju, kas apmoka kurias išlaidas.
Ar pirkėjas moka ir pardavėjo išlaidas?
Paprastai kiekviena šalis moka savo išlaidas, tačiau sutartyje galima susitarti kitaip.
Šis straipsnis skirtas tik informaciniams tikslams ir nėra finansinė konsultacija. Prieš priimdami finansinius sprendimus, pasitarkite su licencijuotu finansų specialistu. Teisės aktų reikalavimai keičiasi, todėl aktualias sąlygas pasitikrinkite Lietuvos banko, VMI ar kitų institucijų svetainėse.
