Būstas naujame projekte vilioja moderniais sprendimais, mažesnėmis šildymo sąnaudomis ir galimybe pirmiems įsikurti. Tačiau pirkimas iš vystytojo turi savo ypatumų: dažnai perkama dar nepastatytas būstas, sudaroma preliminari sutartis, mokamas avansas, o įrengimo išlaidos gali būti didesnės nei tikėtasi.
1. Patikrinkite vystytoją
- Kiek projektų jis jau įgyvendino ir ar jie baigti laiku?
- Kokie gyventojų atsiliepimai apie ankstesnius projektus?
- Ar įmonė neturi finansinių sunkumų ar teismo ginčų (galima pasitikrinti viešuose registruose)?
- Kas finansuoja projektą – ar yra banko finansavimas?
2. Patikrinkite projekto dokumentus
- Ar išduotas statybą leidžiantis dokumentas (galima pasitikrinti „Infostatyboje“)?
- Kas valdo žemės sklypą?
- Koks numatomas pastato energinio naudingumo klasė (naujiems pastatams – A++)?
- Kokie planuojami statybos baigimo ir pripažinimo tinkamu naudoti terminai?
3. Preliminari sutartis ir avansas
Perkant statomą būstą dažniausiai pasirašoma preliminari sutartis ir mokamas avansas (rezervacijos mokestis). Atkreipkite dėmesį:
- Preliminarią sutartį rekomenduojama tvirtinti pas notarą.
- Avanso suma ir jo grąžinimo sąlygos, jei projektas vėluoja ar nutrūksta.
- Galutinės sutarties pasirašymo terminas.
- Būsto plotas ir leistinas nuokrypis – kaip perskaičiuojama kaina, jei plotas skiriasi.
- Baudos vystytojui už vėlavimą.
- Kas įeina į kainą: parkavimo vieta, sandėliukas, apdailos lygis.
4. Apdailos lygis
| Apdaila | Kas įrengta | Papildomos išlaidos |
|---|---|---|
| Dalinė (be apdailos) | Sienos, langai, durys, komunikacijų įvadai | Didžiausios – 400–800+ Eur/m² |
| Pilna apdaila | Grindys, sienų dažymas, santechnika | Baldai, technika, apšvietimas |
| „Pakuotė“ su baldais | Viskas, kad galėtumėte įsikraustyti | Minimalios |
Pirkdami būstą su daline apdaila, iš anksto suplanuokite įrengimo biudžetą ir finansavimą – jis dažnai neįtraukiamas į būsto paskolą arba įtraukiamas tik iš dalies (apie paskolą remontui).
5. Finansavimas
Bankai finansuoja būstą naujame projekte, tačiau paskola dažniausiai išmokama pasirašius galutinę pirkimo–pardavimo sutartį, kai pastatas jau pripažintas tinkamu naudoti. Iki tol avansą mokate iš savo lėšų. Nuo 2026 m. rugpjūčio pirmą būstą perkantiems minimalus pradinis įnašas – 10 proc. (apie naujas taisykles).
Prieš pasirašydami preliminarią sutartį gaukite banko preliminarų sprendimą – taip sumažinsite riziką, kad paskolos negausite. Galimą sumą įvertinsite skaičiuokle „Kiek galiu skolintis?“.
6. Perdavimas ir defektai
- Apžiūrėkite būstą prieš pasirašydami perdavimo aktą – geriausia su statybų specialistu.
- Visus defektus surašykite į aktą.
- Naujiems pastatams taikomas įstatyme nustatytas garantinis terminas paslėptiems defektams.
Privalumai ir trūkumai
| Privalumai | Trūkumai |
|---|---|
| Energiškai efektyvus, mažos šildymo sąnaudos | Didesnė kaina už m² |
| Galima rinktis išplanavimą, apdailą | Statybų vėlavimo rizika |
| Garantija | Papildomos įrengimo išlaidos |
| Modernūs bendrieji sprendimai | Kartais neišvystyta aplinkos infrastruktūra |
Daugiau – NT pirkimo per notarą mokesčiai ir kaip įvertinti NT vertę.
Kaip vertinti išplanavimą ir vietą bute
- Langų kryptis. Pietvakarių ir vakarų pusė – daugiau saulės, bet vasarą gali būti karšta; šiaurinė – vėsiau, bet tamsiau.
- Aukštas. Aukštesni aukštai paprastai brangesni, tačiau pirmame aukšte dažnai būna terasa ar kiemelis.
- Kambarių proporcijos. Ilgi siauri kambariai sunkiai apstatomi; svarbu, kur bus spinta, virtuvė, darbo vieta.
- Vonios kambarys su langu, sandėliukas, balkonas – smulkmenos, kurios daro didelę įtaką komfortui.
- Kaimynystė. Ar šalia neplanuojamos kitos statybos, kurios užstotų vaizdą ar didintų triukšmą? Tai galima pasitikrinti teritorijų planavimo dokumentuose.
Pinigų srautų planas perkant naujame projekte
| Etapas | Ką mokate | Iš kokių lėšų |
|---|---|---|
| Rezervacija | Rezervacijos mokestis (dažnai keli šimtai–keli tūkstančiai Eur) | Nuosavos lėšos |
| Preliminari sutartis | Avansas (dažnai 10–30 % kainos) | Nuosavos lėšos |
| Statybos metu | Kartais – papildomi įnašai pagal grafiką | Nuosavos lėšos |
| Pagrindinė sutartis | Likusi kainos dalis | Banko paskola |
| Po įsikėlimo | Įrengimas, baldai, technika | Santaupos ar atskiras finansavimas |
Svarbu: kol statoma, avansą laikote „įšaldytą“, o tuo pat metu galite mokėti nuomą. Šias išlaidas būtina įtraukti į planą.
Rizikos ir kaip jas sumažinti
| Rizika | Kaip sumažinti |
|---|---|
| Statybų vėlavimas | Baudos vystytojui sutartyje, realus terminas su rezervu |
| Vystytojo bankrotas | Patikimas vystytojas, avanso apsauga (pvz., per notaro depozitą ar banko garantiją) |
| Kainos pasikeitimas | Fiksuota kaina sutartyje, aiškios perskaičiavimo sąlygos |
| Ploto neatitikimas | Nuokrypio riba ir kainos perskaičiavimas sutartyje |
| Prasta statybos kokybė | Nepriklausomo specialisto apžiūra, defektų aktas, garantija |
| Paskolos negavimas | Preliminarus banko sprendimas prieš avansą |
Naujas ar senos statybos butas?
Seno namo butas dažnai pigesnis už kvadratinį metrą, jį galima apžiūrėti ir iškart įsikelti, o infrastruktūra aplink jau išvystyta. Tačiau šildymas brangesnis, gali reikėti remonto, o renovacija – papildomas kreditas. Naujas butas brangesnis pradžioje, bet pigesnis eksploatuoti. Plačiau apie pasirinkimą – pirkti ar nuomoti būstą ir daugiabučių renovacija.
Ką patikrinti priimant būstą iš vystytojo
- Sienos ir grindys – lygumas, įtrūkimai, drėgmės dėmės.
- Langai ir durys – ar sandariai užsidaro, ar nepažeisti stiklo paketai, ar veikia furnitūra.
- Inžinerinės sistemos – elektros lizdai ir jungikliai, šildymas, vėdinimas, vandentiekis, kanalizacija.
- Skaitikliai – užfiksuokite rodmenis perdavimo dieną.
- Bendrosios patalpos – laiptinė, liftas, kiemas, parkavimas.
- Dokumentai – energinio naudingumo sertifikatas, garantiniai įsipareigojimai, įrangos instrukcijos.
Visus pastebėtus trūkumus įrašykite į priėmimo–perdavimo aktą ir susitarkite dėl jų pašalinimo terminų.
Bendrija ir administravimas naujame name
Naujuose namuose administravimą dažnai pradžioje organizuoja vystytojo pasirinkta įmonė. Vėliau gyventojai gali įsteigti bendriją ar pasirinkti kitą administratorių. Pasidomėkite, kokie bus mėnesio mokesčiai ir ar kaupiamos lėšos ateities remontams (bendrijos mokesčiai).
Ar galima parduoti butą dar nebaigus statybų?
Formaliai galima perleisti teises pagal preliminarią sutartį, jei vystytojas sutinka. Tačiau tokie sandoriai sudėtingesni ir gali turėti mokestinių pasekmių.
Ar nauji butai apdrausti?
Statybos metu riziką paprastai prisiima vystytojas. Nuo nuosavybės įgijimo būsto draudimu turite pasirūpinti patys, o jei perkate su paskola – to pareikalaus bankas (apie būsto draudimą).
Naujos statybos būsto kainos sudėtis
Būsto kainą naujame projekte lemia žemės kaina, statybos kaštai, inžinerinės infrastruktūros įrengimas, projektavimas, finansavimas, rinkodara ir vystytojo pelnas. Kai statybos kainos kyla, vystytojai kelia ir būstų kainas, todėl ankstyvuoju projekto etapu kainos kartais būna mažesnės. Tačiau ankstyvas pirkimas reiškia ilgesnį laukimą ir didesnę riziką, jei projektas vėluotų.
Ar galima derėtis su vystytoju?
Kartais taip – ypač projekto pradžioje ar pabaigoje, kai lieka nedaug būstų, arba perkant kelis objektus. Galima derėtis ne tik dėl kainos, bet ir dėl parkavimo vietos, sandėliuko ar apdailos.
Kaip naujame name sumažinti įsikūrimo išlaidas
- Rinkitės pilną apdailą, jei vystytojo kaina konkurencinga – sutaupysite laiko ir rūpesčių.
- Baldus ir techniką pirkite etapais, pirmiausia būtiniausius.
- Palyginkite kelių rangovų pasiūlymus daliniai apdailai.
- Pasinaudokite naujų gyventojų grupėmis – dažnai dalijamasi patirtimi ir rangovų rekomendacijomis.
Ar naujame name būna garantija?
Taip, naujiems pastatams taikomi įstatyme nustatyti garantiniai terminai paslėptiems defektams, todėl pastebėtus trūkumus laiku praneškite vystytojui raštu.
Šis straipsnis skirtas tik informaciniams tikslams ir nėra finansinė konsultacija. Prieš priimdami finansinius sprendimus, pasitarkite su licencijuotu finansų specialistu. Teisės aktų reikalavimai keičiasi, todėl aktualias sąlygas pasitikrinkite Lietuvos banko, VMI ar kitų institucijų svetainėse.
